Перепланировка - плюсы и минусы

Сломать стену, перенести батареи, остеклить балкон - казалось бы, что все просто. Мой дом, что хочу, то и делаю! Что же тогда обычно мешает устроить в «хрущевке» огромную квартиру с укрепленным балконом, если нет проблем со средствами? Потому что с действующими строительными нормами все так просто не получится. Чтобы понять плюсы и минусы, постарайтесь разобраться, что такое перепланировка, и как ее сделать.

А что страшного-то?

Если вы живете в типовом многоквартирном доме, то необходимо соблюдать правила перепланировки помещений. Ведь изменение конструкции должно быть безопасным для других людей, проживающих с вами в одном доме. Стены любого здания или сооружения имеют не только функции прочной ширмы, защищающей от ветра. Они бывают несущими, самонесущими и ненагруженными (перегородки, как правило, выпоняющиеся из гипсовых или других легких блоков и листовых материалов). Вот в ненагруженных стенках, которые не поддерживают плиты перекрытия, еще можно расширять проемы, да и вести почти полный демонтаж. Но иногда разрешения на то, чтобы совсем убрать стену, можно не получить – в случае, если такая перегородка играет роль связующего ребра жесткости между несущими стенами.

В капитальных стенах практически никаких изменений производить нельзя! Даже расширение дверного проема на значительное расстояние или устройство арки с витражом может не лучшим образом сказаться на прочности стены, выдерживающей серьезные вертикальные нагрузки. Тем более, несущие стены никак нельзы демонтировать, прорезать в них дополнительные проемы, окна, устраивать барные стойки и прочее. Это в некоторых случаях можно в самонесущих стенах. Вы точно знаете, какие стены в вашем доме какую роль выполняют? И даже не пытайтесь определить самостоятельно! Все равно не угадаете. Поэтому на перепланировку у вас должно быть разрешение контролирующей организации.

Самовольная перепланировка запрещена законом! Она может «всплыть» совершенно в любой момент, например при покупке или продаже этой квартиры. И если она еще не рухнула до сих пор – вы будете платить значительные штрафы за самостоятельно принятое решение и неверные действия. А потом еще возвращать все на исходную. То есть, делать так, «как тогда», как было. И самим вам сделать это не дадут – конструкция переделана, целостность несущего элемента нарушена – требуется его усиление. А значит, стена будет еще толще, с дополнительной арматурой в кладке, с укрепленным основанием. Работать будут профессиональные строители. Деньги за работы потекут рекой – не считая штрафов!

Разрешили! Ура?

После всего сказанного… Если вы все же решили сделать перепланировку, добились разрешения, выполнили все требуемые действия, проект начертили, утвердили его в БТИ и много еще чего), то уже должны знать, что она делится на два вида – простая и сложная.

Простая: это если разобрать небольшие перегородки, переставить газовые плиты или батареи, передвинуть сантехнику в ванной, заделать дверной проем. Если вы собираетесь переделать помещение так, то вам повезло. Ваша перепланировка будет согласовываться с эскизом. Примерно, это займет от трех до четырех месяцев и вам придется затратить около двух тысяч рублей. Всего немного денег и всего немного инстанций.

Сложная: это если снести все стены в квартире, объединиться с квартирой по горизонтали или вертикали в одном или разных подъездах жилого дома, увеличить площадь за счет балкона, построить лестницы. Вариантов сложной перепланировки очень много, у каждого хозяина фантазии брызжут во все стороны. Но приготовьтесь очень долго ходить по многочисленным инстанциям – конторам, организациям, учреждениям. Так как ваша планировка – уже не по эскизу, а по проекту. Поэтому узаконивать ее придется очень-очень долго.

Цена на разрешение на подобные работы немаленькая. На то, чтобы остеклить балкон, вам понадобится, например, разрешение, которое выдает Архитектурно-планировочное управление, решение которого вам обойдется около пяти тысяч рублей. Что вы думали, это просто так – остекление? Лишняя нагрузка на поддерживающие плиты. Вот нагрузите их сверх меры – они упадут на нижние этажи! А то, что мы все самостоятельно стеклим – это неправильно, это при продаже квартиры или просто при нечаянной проверке (которой обычно никогда не бывает, она в теории) повлечет за собой те самые санкции в виде штрафов.

 

Чтобы все согласовать потребуется около полугода и от шестидесяти тысяч рублей в кармане. Некоторым эта сумма не ударит по бюджету, а многие просто не в состоянии осилить подобные взносы за бумаги, ведь потом еще на саму реконструкцию сколько денег и сил уйдет! Готовы? Для начала вам понадобится посетить «жилинспекцию», отвечающую за район, где находится ваша квартира. Там вы получите список необходимых документов именно для вашего случая. Если вы получили разрешение, то следующим шагом будет вызов сотрудника БТИ, который должен начертить поэтажный план. Это не в день обращения он к вам приедет, даже если вы будете его специально возить на собственном автомобиле. У него, как всегда, «масса» дел. Он приедет потом. Через неделю, может быть. И если окажется, что площадь квартиры из-за вашей планировки изменилась, то необходимо будет в обязательном порядке получить новое свидетельство, в котором будут указаны новые параметры объекта. Потом еще перерасчитывать придется плату за квартиру, потом – за отопление лишних метров, за это, за то, за другое. Времени много, проблем – еще больше, за один квадратный метр всю документацию по квартире менять. Это в разных организациях все!

 

Еще раз подумайте!

По информации проекта Перепланировочка.ру (ресурса специализированной компании, занимающейся этим видом деятельности):

«На сегодняшний день для подачи заявления на перепланировку необходимы следующие документы:

• заполненный бланк заявления на перепланировку квартиры по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
• свидетельство о собственности на квартиру или ордер;
• акт технического состояния;
• поэтажный план, экспликация из БТИ;
• письменное согласие всех членов семьи;
• проект или эскиз намеченных работ по перепланировке или переустройству;
• технический паспорт на квартиру;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (для квартир, находящихся в доме, являющемся памятником культуры или архитектуры).

Далее, полный пакет документов сдается на рассмотрение в уполномоченный орган Правительства Москвы для получения Разрешения на перепланировку. После выполнения самих ремонтно-строительных работ по перепланировке производится приемка помещения комиссией с подписанием Акта о произведенном переустройстве. Затем, на основании Распоряжения, Акта приемки необходимо вызвать техника БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения, также изменения вносятся и в свидетельство о праве собственности.»

Впечатляет перечень требований и его сложность? Вопрос - стоит ли браться за реконструкцию имеющегося дома или квартиры, или все же подумать о приобретении того жилья, которое вас устраивает изначально? Или купить участок и построить на нем дом своей мечты? Действительно, дешевле выйдет в плане нервов. Да и средств тоже.

Можно – нельзя

Есть практический совет – помощь профессиональной компании, которая берет на себя все документальные вопросы и юридическое оформление. Это плюс? Несомненно. Если средства есть. А для тех, кто просто не может жить в тесной квартире, кто реконструирует ее вынужденно, это минус – лишние деньги, немаленькие. Зато специалисты помогут значительно ускорить процесс.

Так как количество разрешений огромно, сложность в их получении может сильно испортить вам настроение. Но кое-что можно и не согласовывать. Например, если затеян ремонт коммерческий, то есть будут, к примеру, разобраны антресоли и шкафы, заменены розетки, радиаторы отопления и внесены тому подобные незначительные изменения. Также имеется список того, что не разрешено делать в квартире ни в каком случае – не утвердят просто. А именно: нельзя делать батареи на балконе, в панельных домах запрещается устраивать камины с выходом дымоотвода на фасадную часть здания, под или над жилыми помещениями не разрешено ставить санузлы, ванные комнаты и делать кухни. Другое дело обстоит с кирпичными домами. Там все намного проще. Это выражается в том, что посредники охотнее работают с домами из кирпича. Например, за согласование установки камина в кирпичном доме посредники потребуют немалую сумму. Но за согласование всего необходимого для установки камина в панельном доме они даже не возьмутся.

Делаем выводы заранее, а не после того, как уже начали стены в квартире ломать!